Aby Rosen était une royauté de l’immobilier new-yorkais. Son empire de bureau s’effondre-t-il ?

Au moment où le promoteur immobilier Aby Rosen a acheté le Seagram Building à New York en 2000, la tour Midtown du milieu du siècle et le distillateur canadien du même nom avaient dépassé leur apogée.

Mais le bâtiment était la création de l’empire immobilier de Rosen. Avec son partenaire commercial de longue date Michael Fuchs, leur société RFR Holding et une vaste collection d’art moderne, Rosen a rénové, rebaptisé et recommercialisé des monuments mal-aimés à des loyers plus élevés.

“Rosen a amené l’œil d’un collectionneur d’art à l’immobilier”, a déclaré Bob Knakal, qui dirige la société de courtage BK Real Estate Advisors et a travaillé sur des transactions pour Rosen dans le passé. “Il a regardé les bâtiments et a vu des choses que d’autres personnes manquaient.”

La tour du 375 Park Avenue, qui n’a jamais été officiellement nommée Seagram Building, a été achevée en 1958 et était le premier gratte-ciel de Manhattan doté de baies vitrées. Au début de sa cinquième décennie, le bâtiment souffrait de courants d’air et était inefficace en termes d’énergie, avec un système électrique sujet aux incendies et des fontaines qui fuyaient sur sa place. Le célèbre restaurant Four Seasons du bâtiment était au crépuscule.

L’émigré allemand a acheté la propriété pour 375 millions de dollars et a dépensé des dizaines de millions supplémentaires en rénovations. Au cours de la décennie suivante, il était rarement autre chose que plein. En 2013, cela représentait un témoignage de 1,6 milliard de dollars de l’acuité de Rosen à tirer des fortunes de monuments fanés ainsi que de sa place parmi les meilleurs promoteurs new-yorkais.

Aujourd’hui, elle ne produit qu’environ la moitié des revenus d’avant la pandémie, et Moody’s Analytics l’a inclus le mois dernier sur une liste de propriétés qui pourraient être difficiles à refinancer. RFR a refinancé une dette de 400 millions de dollars liée au bâtiment en décembre, mais doit encore 750 millions de dollars sur un prêt datant de 2013.

Depuis 1991, Rosen a acheté plus de 50 immeubles à Manhattan, dont la moitié du Chrysler Building. Il en a vendu quelques-uns au fil du temps et s’est diversifié en achetant des immeubles à Seattle, Tel Aviv et ailleurs.

Mais les achats tape-à-l’œil d’un homme au une vie sociale tout aussi spectaculaire il commence peut-être maintenant à le rattraper.

Le Seagram Building, au 375 Park Avenue, le premier gratte-ciel en bronze au monde, illumine le ciel nocturne de Manhattan, à New York.
Le Seagram Building, situé au 375 Park Avenue, a été le premier gratte-ciel au monde recouvert de bronze. © Archives Bettmann/Getty Images

Les milliards que Rosen a empruntés pour le Seagram Building et d’autres propriétés arrivent à échéance l’année prochaine ou l’ont déjà été, à un moment où les taux d’intérêt plus élevés et les réalités post-Covid du bureau ont réduit les valorisations de l’immobilier commercial et rendu le refinancement plus difficile. .

RFR a déclaré que le Seagram Building était « entièrement loué avec une location de qualité investissement » et que les bénéfices d’exploitation devraient plus que doubler cette année.

Malgré cela, des tensions similaires se reproduisent dans l’ensemble du portefeuille RFR.

En 2018, Rosen a déclaré au Financial Times que la valeur du portefeuille de RFR avait grimpé à 14 milliards de dollars. Depuis, le marché immobilier mondial n’a pas été tendre.

Il a déjà été contraint de quitter certaines de ses propriétés de renom, notamment la Lever House, et un projet de bureau à condo de grande envergure à Midtown Manhattan.

La semaine dernière, il avait une dette de 470 millions de dollars à échéance sur le 285 Madison, un immeuble de 26 étages près de la gare Grand Central de New York, d’une valeur de 610 millions de dollars lorsqu’il a contracté les emprunts en 2018. En 2022, il était évalué à 60 millions de dollars de moins que la dette. .

RFR est loin d’être le seul promoteur new-yorkais à ressentir les conséquences du ralentissement immobilier post-Covid. Pourtant, le promoteur et ses partenaires doivent compter avec au moins 2,5 milliards de dollars de dettes, soit arrivant à échéance l’année prochaine, soit déjà en souffrance, selon une analyse du FT des données de prêt accessibles au public.

L’analyse a révélé 16 prêts liés à plus de 20 propriétés détenues par RFR, seule ou avec des partenaires. Collectivement, ces bâtiments ont généré un peu plus de 26 millions de dollars l’année dernière après paiement des intérêts, soit près des trois quarts de moins que les 97 millions de dollars attendus lorsque RFR et ses partenaires ont contracté la dette.

Douze des prêts sont dans un état de détresse, qu’ils soient signalés par les gestionnaires de prêts hypothécaires comme présentant un risque de défaut, en souffrance ou toujours impayés malgré le dépassement de la date d’échéance.

Quatre des immeubles ne rapportent pas suffisamment de loyer pour couvrir les dépenses hypothécaires. Deux autres sont vides ou sur le point de l’être : l’un d’entre eux étant un immeuble de bureaux de Brooklyn qui était entièrement occupé par WeWork avant que l’entreprise de coworking en faillite ne rompe son bail l’année dernière.

Les poursuites judiciaires et les demandes de prêts hypothécaires indiquent une pile croissante de factures impayées.

Plus tôt ce mois-ci, un ancien cadre supérieur de RFR Holding de Rosen a poursuivi Rosen et Fuchs pour 20 millions de dollars, alléguant qu’ils avaient manqué deux délais cette année sur les paiements liés à un plan de sortie de 2019.

Une entreprise Blackstone poursuit séparément les promoteurs pour près de 50 millions de dollars, l’un des nombreux prêts en cours que le groupe de capital-investissement et ses partenaires ont achetés à la banque en faillite Signature.

RFR a également manqué des versements hypothécaires et une facture de taxe foncière totalisant un peu plus de 9 millions de dollars au 522 de la Cinquième Avenue. Le bâtiment menacé de saisie est un immeuble commercial de Miami que le groupe Rosen a acheté en 2019 pour 20,5 millions de dollars.

“Aby est au sommet du jeu en étant astucieux, mais même les personnes qui ont été astucieuses avec leur effet de levier tombent face à ces taux d’intérêt plus élevés et sont incapables de se refinancer”, a déclaré Knakal de BK Real Estate Advisors.

Le soleil se couche sur le Chrysler Building vu depuis la terrasse d'observation du 102e étage de l'Empire State Building à New York.
Rosen a acheté plus de 50 bâtiments à Manhattan depuis 1991, dont la moitié du Chrysler Building. © Gary Hershorn/Getty Images

Avec son autre monument de Midtown Manhattan, le Chrysler Building, Rosen est confronté à un défi de taille. RFR est copropriétaire de l’immeuble avec Signa, le groupe immobilier autrichien insolvable fondé par l’ancien milliardaire René Benko.

L’administrateur de Signa cherche désormais à vendre sa moitié du gratte-ciel art déco de 77 étages pour lever des fonds. Bien que le bâtiment soit loué à 90 pour cent, il est assorti d’un bail foncier coûteux, ce qui limite son attrait. Un prix de vente incendiaire pourrait cristalliser une valorisation déprimée – tout en laissant Rosen avec un partenaire qu’il n’a pas choisi.

RFR a refusé de commenter les poursuites, mais a déclaré que la grande majorité de ses près de 100 propriétés étaient « bien louées et performantes ». La société travaille activement à restructurer la dette des personnes vivant dans ses propriétés en difficulté, a-t-il ajouté.

“Personne investi dans l’immobilier n’est à l’abri des pressions des fluctuations des marchés des capitaux ou des tendances changeantes en matière de travail et de style de vie que nous observons actuellement”, a déclaré RFR. “Nous sommes confiants dans notre capacité à surmonter ces obstacles comme nous l’avons fait dans le passé.”

Rosen a également déjà utilisé des factures impayées comme tactique de négociation. Dans une lutte pour l’hôtel Gramercy, actuellement fermé, RFR a cessé de payer son loyer à la mi-2020, affirmant que la pandémie avait rendu la propriété sans valeur.

Mais avec 929 milliards de dollars de dette hypothécaire commerciale aux États-Unis qui devraient arriver à échéance cette année selon la Mortgage Bankers Association – dont environ 180 milliards de dollars sont liés à des immeubles de bureaux – les investisseurs surveillent non seulement ce qui arrive à Rosen, mais aussi ce que ses défis annoncent. pour le reste du secteur immobilier.

“Tout propriétaire de bureau est soumis à une pression importante, donc ce n’est pas une question de savoir si, mais quand les échéances approchent”, a déclaré un investisseur dans des prêts immobiliers en difficulté.

“RFR a beaucoup de projets très médiatisés qui doivent être refinancés en ce moment, mais il y a beaucoup de développeurs dans tout le pays avec des prêts qui vont devoir être réglés.”