Le patron du groupe immobilier compare les valeurs des bureaux britanniques à des « glaçons fondants »

Le patron du groupe immobilier compare les valeurs des bureaux britanniques à des « glaçons fondants »

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Les immeubles de bureaux sont comme des « glaçons qui fondent » pour les investisseurs en raison de la rapidité avec laquelle ils se déprécient sur le marché actuel, selon le directeur général de l’un des plus grands propriétaires cotés en bourse du Royaume-Uni.

Andrew Jones dirige LondonMetric, qui fera son entrée dans le FTSE 100 cette semaine après une série de transactions aboutissant à un rachat de 1,9 milliard de livres sterling en actions du plus petit rival LXi, finalisé cette année.

La société se classe désormais au troisième rang en termes de capitalisation boursière parmi les fonds de placement immobilier (Reits) britanniques.

Mais contrairement à la plupart des autres propriétaires cotés, Jones a déclaré que LondonMetric n’avait pas de spécialité fixe dans un secteur immobilier particulier tel que les bureaux ou les entrepôts.

“Très peu de Reits au cours des 15 dernières années ont modifié leurs stratégies”, a déclaré Jones, qui a fondé la société sous le nom de Metric Property en 2010. Il attribue en partie le déclin de “l’habitude du secteur à s’accrocher à une spécialisation historique et à ne pas vouloir évoluer”. le marché immobilier coté par rapport aux fonds privés.

Andrew Jones, LondresMetric
Andrew Jones : « L’argent nécessaire pour maintenir (les bureaux) en état de fonctionner augmente plus vite que les loyers » © Liam Bailey

Il y a dix ans, LondonMetric détenait jusqu’à un quart de son portefeuille de bureaux, mais il s’est depuis vendu hors du secteur.

Jones a déclaré qu’une tendance à des baux de bureaux plus courts, des critères environnementaux plus stricts et des attentes plus élevées des locataires à l’égard des installations signifiaient que « l’obsolescence (des bureaux) s’est accélérée au cours des 20 dernières années » – en particulier depuis la pandémie et la montée du travail hybride.

“L’argent nécessaire pour maintenir (les bureaux) en état de fonctionner augmente plus vite que les loyers”, a-t-il déclaré.

Ses commentaires surviennent à un moment difficile pour les investisseurs immobiliers commerciaux. La hausse des taux d’intérêt a fait baisser les valeurs dans l’ensemble du secteur, mais les bureaux ont également été touchés par des inquiétudes concernant la demande, alors que les entreprises adoptent le travail hybride. La valeur des bureaux européens a chuté d’environ un tiers en moyenne depuis leur récent sommet de 2022, selon le cabinet de conseil Green Street.

Cette baisse a été douloureuse pour de nombreux investisseurs immobiliers, qui allouaient traditionnellement un tiers ou plus de leur capital aux bureaux. Parmi les grands propriétaires cotés en bourse, British Land et Land Securities détiennent tous deux des portefeuilles de plusieurs milliards de livres à Londres.

Les propriétaires de bureaux et certains analystes affirment que la négativité généralisée à l’égard des investissements dans les bureaux ignore une division du marché – avec une pénurie d’espaces de qualité supérieure et une surabondance de bâtiments plus anciens.

Balade souriante, Alton Towers
Le tour souriant à Alton Towers. Le portefeuille de LondonMetric comprend également des actifs de divertissement, tels que Alton Towers, des jardineries et des parkings. © Martin Elliott

Jones estime qu’il sera difficile pour le secteur d’échapper aux perturbations technologiques, de la même manière que la vente au détail en ligne a dévasté la valeur des centres commerciaux. “Tout le monde prétendra qu’il possède le meilleur immeuble de bureaux, le plus écologique et le magasin le plus expérientiel”, a-t-il déclaré. « Le fait est que nous avons trop de bureaux et trop de points de vente physiques. »

Le portefeuille de 6 milliards de livres sterling de LondonMetric contient des vestiges éclectiques de sa série d’acquisitions, notamment des jardineries et des parkings. La société a déclaré qu’elle avait déjà conclu des accords pour vendre 140 millions de livres sterling d’actifs externes de LXi et qu’elle cherchait à se débarrasser de ses 35 millions de livres sterling de bureaux restants.

Jones privilégie les quelque 45 pour cent alloués aux investissements dans les entrepôts, aux côtés de grandes participations dans ce qu’il appelle le « commerce de proximité » – généralement de petits épiciers comme Aldi, des dépanneurs en bordure de route ou des détaillants discount. Le rachat de LXi a ajouté un large portefeuille d’actifs de « divertissement », notamment Alton Towers et Thorpe Park.

Les parcs à thème illustrent une particularité de l’approche de LondonMetric, qui est une préférence pour les baux « triple net », où le locataire paie tous les frais d’entretien. Ces baux sont plus courants aux États-Unis, tandis que de nombreux propriétaires britanniques préfèrent conserver davantage de contrôle sur leurs propriétés afin d’en augmenter la valeur grâce à une gestion active.

« Je pense que beaucoup de gens dans notre secteur associent activité et succès », a déclaré Jones. « Le revenu et la composition du revenu devraient être le fondement. »

En ce qui concerne les activités à venir, LondonMetric sera occupé à vendre certaines propriétés acquises lors de ses rachats, ainsi qu’à évaluer les transactions visant à acheter des Reits plus petits.